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En un alquiler de vivienda habitual, el inquilino paga la renta, los suministros (luz, agua, gas, internet) y las pequeñas reparaciones por el uso diario. El propietario paga los honorarios de la inmobiliaria, las reparaciones necesarias y, salvo pacto por escrito, el IBI y la comunidad.
Quién paga cada gasto
| Gasto | Quién lo paga | Matices |
|---|---|---|
| Honorarios de la inmobiliaria | Propietario | Desde la Ley de Vivienda de 2023, no se pueden cobrar al inquilino |
| Gastos de formalizar el contrato | Propietario | Igual que los honorarios de agencia |
| IBI | Propietario | El inquilino solo lo paga si se pacta por escrito en el contrato |
| Cuota de comunidad | Propietario | Igual: solo el inquilino si se pacta por escrito |
| Derramas por obras del edificio | Propietario | Son mejoras o reparaciones de la propiedad |
| Luz, agua, gas, internet | Inquilino | Consumos individuales |
| Tasa de basuras | Depende | Si está a nombre del propietario, la paga él salvo que el contrato diga otra cosa |
| Seguro de hogar (continente) | Propietario | El inquilino puede asegurar sus cosas: ver seguro para inquilinos |
| Reparaciones necesarias (caldera, tuberías, humedades) | Propietario | Las que mantienen la vivienda habitable |
| Pequeñas reparaciones por el uso diario | Inquilino | Un grifo que gotea, una bombilla, una persiana rota por el uso |
Fianza y garantías
- Fianza: un mes de renta en viviendas. Se deposita en el organismo de tu comunidad autónoma y te la devuelven al terminar el contrato si no hay daños ni deudas.
- Garantías adicionales (aval, depósito): como máximo dos meses más de renta.
- Plazo de devolución: si el propietario tarda más de un mes desde la entrega de llaves, la fianza genera intereses.
IBI y comunidad: cuidado con lo que firmas
La ley permite que el contrato traslade al inquilino el IBI y los gastos de comunidad, pero solo si:
- Se pacta por escrito.
- Se indica el importe anual en el momento de firmar.
Si no aparece en el contrato, los paga el propietario. Si vas a alquilar, pregunta y compara el coste total, no solo la renta.
Ejemplo: cuánto pagas de verdad al mes
Te ofrecen un piso por 800 € al mes y el contrato dice que el inquilino paga el IBI (420 € al año) y la comunidad (55 € al mes):
| Concepto | Al mes |
|---|---|
| Renta | 800 € |
| IBI repercutido (420 € ÷ 12) | 35 € |
| Comunidad | 55 € |
| Total de vivienda | 890 € |
Comparado con otro piso de 870 € con IBI y comunidad incluidos, el primero sale 20 € más caro al mes, aunque la renta parezca más baja. Compara siempre el total y súmale los suministros.
¿Cuánto me pueden subir el alquiler cada año?
Solo se puede actualizar la renta si el contrato lo prevé, una vez al año y avisándote con antelación. El límite depende de cuándo firmaste:
- Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: la subida no puede superar el IRAV, el índice de referencia que publica el INE cada mes para actualizar los alquileres de vivienda.
- Contratos anteriores: se aplica lo pactado, normalmente el IPC.
Ejemplo: con una renta de 900 € y un IRAV del 2,5 % (cifra de ejemplo), la renta máxima del año siguiente sería 922,50 €. Consulta el valor del mes que corresponda en la web del INE.
Si el propietario no hace una reparación
- Comunícale la avería por escrito (email o burofax) y guarda el justificante.
- Si es urgente para evitar un daño mayor (una fuga, la caldera en invierno), la ley permite al inquilino hacer la reparación tras avisar y reclamar después su importe al propietario. Guarda facturas y fotos.
- Si no es urgente y no la hace, puedes reclamar en la oficina de consumo o por vía judicial. Mientras, no dejes de pagar la renta: es causa de desahucio.
Consejos para inquilinos
- Haz fotos de la vivienda al entrar, con fecha, y adjúntalas al contrato.
- Apunta las lecturas de los contadores y haz el cambio de titular de la luz, que es gratis.
- Guarda todos los recibos de la renta.
- Comunica por escrito cualquier avería que deba arreglar el propietario.
- Mira si tienes derecho a ayudas al alquiler: ver ayudas al alquiler 2026.
- Asegura tus cosas: el seguro del propietario no las cubre. Ver seguro de hogar para inquilinos.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el certificado energético? El propietario. Es obligatorio para alquilar y debe dártelo con el contrato. Más información en el certificado energético.
¿Me pueden cobrar la inmobiliaria si la busqué yo? No en el alquiler de vivienda habitual: desde la Ley de Vivienda de 2023, los honorarios de la agencia los paga el propietario, la haya contratado quien la haya contratado.
¿Qué pueden descontarme de la fianza? Los daños que vayan más allá del desgaste normal por el uso y las deudas pendientes (rentas, suministros a tu cargo). No pueden descontar la pintura por el paso del tiempo ni el desgaste lógico de muebles y suelos. Las fotos del día de entrada son tu mejor prueba.
¿Los suministros pueden estar a nombre del propietario? Sí, pero entonces te los cobrará según el consumo real. Lo más claro es que tú seas el titular: así controlas la potencia, la tarifa y puedes pedir el bono social si tienes derecho.
Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (arts. 20, 21 y 36) y Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda; Portal Prestaciones – Gastos del alquiler en 2026; Roda Abogados – Quién paga IBI y comunidad; Fotocasa – Actualización del alquiler con el nuevo índice. Datos revisados en septiembre de 2026.